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2017.6.29

月刊プロパティマネジメント7月号に当社の紹介記事が掲載されました。

国内初の底地特化型REIT 独自の“超”安定性に強み

生活必需型商業施設の底地組入れ 安定性に確かな根拠

地主プライベートリート投資法人(地主リート)は、2017年1月に運用を開始した国内で唯一の底地特化型REITである。

初回のポートフォリオは9物件・約150億円の規模。取得価格ベースで85%を食品スーパーの底地が占め、残りの15%をガソリンスタンドの底地が占める構成だ。LTV水準は30%程度で、分配金利回りは年4%前後を見込む。投資家数は31社で、構成は信金・信組55.6%、中央金法24.9%、地銀14.6%、スポンサーの日本商業開発が4.9%となっている。

日本商業開発は「JINUSHIビジネス」と称した底地投資を2005年頃から開始。これまでに商業施設やホテルなど80物件・1,000億円以上におよぶ案件の開発・売却を手がけてきた。

底地投資のメリットは3点ある。1点目は建物の建築・所有がテナント負担であるため、保守・修繕などの追加投資が一切不要であること。2点目はテナントと20~30年の事業用定期借地契約を結ぶため、退去リスクが小さく長期安定収益が見込めること。3点目は定期借地契約満了後に、流動性が高く再開発も容易な更地の状態で必ず土地が返ってくることである。

運用担当者が語る成長戦略

底地投資のパイオニアとして着実な市場成長に貢献

われわれのビジネスモデルが生まれたきっかけは、特定の業態やテナントに貸すことを前提とした建物を持つことのリスクの大きさを思い知らされた過去の失敗に基づく「建物を持たずに土地だけ貸せばこのような失敗に至らなかったのでは」との思いです。テナント側の都合に左右されない安定した収益を確保できる底地投資に、われわれはいち早く注目し取り組んでまいりました。地主リートの運用開始後は、さまざまな案件情報がわれわれのもとに届いています。投資家とのコミュニケーションもしっかり取り、底地投資の認知度向上と投資主の拡大につなげていきたいと考えています。

西羅弘文氏 地主アセットマネジメント 代表取締役社長西羅弘文氏
地主アセットマネジメント
代表取締役社長

1億円程度の案件も検討対象投資主の拡大に今後も注力

地主リートに組み入れる底地の条件としては「将来にわたり人口が安定的に推移する地域であること」と「他用途への転用が可能であること」が挙げられる。案件の金額規模は問わず、最低1億円程度からも検討の土台にのる。「テナントクレジットは無論大事だが、もっとも重要なのは将来の人口動向などを検証し、需要が集中する“元気な土地”に投資すること。それに加え地主保護の制度として事業用定借契約を締結することで長期安定収益を実現する」と、運用会社である地主アセットマネジメントの代表取締役社長 西羅弘文氏は話す。

2017年3月末時点で、日本商業開発には22物件・370億円程度のパイプラインがあり、食品スーパーやドラッグストアに加え、学校、メモリアルホールなどの案件も含まれている。またスポンサー保有物件のみならず、外部の物件についても積極的に取得を検討している。

2018年1月には第二次募集を実施、20物件・300億円程度を追加組み入れする予定。3年後には約600億円、5年後は1,000億円以上まで規模を拡大させていく方針だ。「底地への投資・賃貸に徹することで建物保有の手間とリスクを一切排除したコンセプトに対し、多くの投資家から共感をいただいた。トラックレコードを確認したのち投資したいという予備軍も多い。商品性をふまえ中長期的には、20%程度のLTVと3.5%程度の利回り実現と、GPIFやゆうちょ銀行などへの投資喚起を図りたい」(西羅氏)。

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